Vous possédez une maison classée F ou G et vous vous demandez si vous avez encore le droit de la vendre. La réponse est oui, sans ambiguïté. Aucune loi n'interdit la vente d'une passoire thermique, ni en 2026, ni à l'horizon prévu. Ce qui a changé, ce n'est pas votre droit de vendre, c'est le contexte dans lequel se conclut la transaction. Le diagnostic de performance énergétique pèse désormais sur le prix, sur le profil de l'acheteur et sur le financement de l'opération. Voici ce que la réglementation impose vraiment en Gironde et les deux stratégies sérieuses qui s'offrent à vous.
Vendre une passoire thermique reste autorisé
Il faut lever tout de suite la confusion la plus répandue. La fameuse interdiction concerne la location, pas la vente. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux classés E au 1er janvier 2034. Un propriétaire bailleur est donc sous pression. Un propriétaire vendeur, lui, garde une liberté totale de céder son bien quel que soit son étiquette énergétique.
Cette distinction a une conséquence concrète sur le marché girondin. Beaucoup de bailleurs détenant un bien en F ou G choisissent de vendre plutôt que d'engager des travaux lourds. Cela alimente l'offre de passoires à la vente, donc renforce la nécessité d'un positionnement de prix juste pour sortir du lot.
Ce que la loi impose à la vente en 2026
Vendre est libre, mais la vente est encadrée. Trois obligations s'appliquent à un bien classé F ou G en Gironde.
- DPE opposable : depuis le 1er juillet 2021, le DPE n'a plus une valeur seulement informative. Il engage votre responsabilité vis-à-vis de l'acheteur. Un diagnostic bâclé ou erroné peut se retourner contre le vendeur.
- Audit énergétique réglementaire : pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, l'audit est obligatoire à la vente. Il vise les biens classés F et G depuis avril 2023, et il a été étendu aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. Cet audit, distinct du DPE, propose un parcours de travaux chiffré pour gagner des classes. Il est remis dès la première visite.
- Mention dans l'annonce : la classe énergie et la classe climat doivent figurer de façon lisible et en couleur sur toute annonce. L'omission expose à une amende. Autant l'assumer et en faire un argument de transparence.
Ces règles ne bloquent rien. Elles obligent simplement à une vente documentée, ce qui, bien menée, rassure l'acheteur au lieu de l'inquiéter.
La vraie question : le prix et le type d'acheteur
Le sujet n'est donc pas le droit de vendre, mais à quel prix et à qui. Un mauvais DPE entraîne une décote réelle. Selon les études de la valeur verte et les bilans des notaires, un logement classé F se vend en moyenne autour de 10 à 18 pour cent moins cher qu'un bien équivalent classé D, et un logement classé G peut subir une décote de l'ordre de 15 à 25 pour cent. Ces fourchettes sont des ordres de grandeur. L'écart réel dépend de la commune, de la tension du marché local et de l'ampleur des travaux à prévoir. Dans les secteurs ruraux ou peu tendus du Médoc, la décote tend vers le haut de la fourchette. Sur Bordeaux ou Mérignac, un emplacement recherché amortit une partie du handicap énergétique.
Le profil d'acheteur change aussi. Un classé F ou G séduit moins la famille qui veut emménager sans travaux, et davantage l'investisseur ou le rénovateur qui intègre le coût des travaux dans son calcul. Ce point est décisif, car la capacité d'emprunt de cet acheteur dépend directement de l'enveloppe de rénovation à financer. Un prix lucide, qui reflète l'état réel du bien, attire le bon acheteur au lieu de faire fuir tout le monde.
Deux stratégies sérieuses
- Vendre en l'état, au juste prix. Vous ciblez un acheteur investisseur ou rénovateur. La clé est une estimation qui intègre honnêtement la décote et le coût des travaux, sans brader ni surévaluer. Un bien correctement positionné se vend. Un bien surévalué stagne, accumule les baisses de prix et finit par se vendre moins cher qu'une estimation juste au départ.
- Rénover avant de vendre. Si le calcul est rentable, des gestes prioritaires comme l'isolation des combles, le changement de chaudière ou le traitement des menuiseries peuvent faire gagner une ou deux classes. Des dispositifs comme MaPrimeRénov peuvent soutenir un parcours de rénovation d'ampleur, sous conditions qui évoluent chaque année. Cette voie n'a de sens que si le gain de valeur et de liquidité dépasse le coût et le délai des travaux. Sur une échoppe bordelaise ancienne, le calcul diffère d'une maison de bourg en Médoc.
Le bon arbitrage ne se devine pas. Il se calcule, bien par bien.
Le rôle du conseiller et du financement
C'est là qu'un accompagnement local prend tout son sens. Estimer correctement un bien classé F ou G est un exercice d'équilibre. Le brader fait perdre de l'argent au vendeur. Le surévaluer fige la vente. La bonne estimation s'appuie sur les références réelles du secteur, échoppes bordelaises, maisons des années 60 et 70 mal isolées, biens de bourg en Médoc ou sur le bassin d'Arcachon.
Le financement complète le dispositif. Quand l'acheteur doit prévoir une enveloppe de travaux, intégrer cette enveloppe dans son prêt change tout. Un montage qui finance acquisition et rénovation ensemble élargit le nombre d'acheteurs capables de faire une offre, donc fluidifie la vente. C'est exactement ce que permet le financement des travaux avec 2L Courtage, en travaillant le plan de financement complet de l'acquéreur.
« Une passoire thermique ne se vend pas mal, elle se vend au bon prix, à la bonne personne, avec le bon financement. »
La première étape reste la plus simple. Avant de décider entre vendre en l'état ou rénover, demandez une estimation lucide de votre bien. Elle posera des chiffres clairs sur votre situation et transformera une inquiétude réglementaire en décision sereine, ici, en Gironde.
Ces analyses sont issues de dossiers concrets traités au cours des derniers mois sur la Gironde. Pour un avis sur une adresse précise, prenez contact. Ce qui marche sur Blanquefort ne se transpose pas mot pour mot à Pessac.